Prosedur kredit pemilikan rumah syariah dengan sistem KPR saat ini terus mengalami perkembangan. Bahkan, saat ini marak program kredit rumah syariah yang diluncurkan oleh beberapa bank syariah terpercaya di Indonesia. Beberapa KPR Syariah terbaik 2020 pun sangat banyak ditawarkan oleh bank-bank syariah di tanah air.
Di samping itu, juga ada banyak bank yang menawarkan kredit rumah syariah tanpa DP. Di sisi lain, KPR syariah dan KPR konvensional juga memiliki perbedaan. Ulasannya akan disajikan di bawah ini.
Pengertian Kredit Pemilikan Rumah Syariah
KPR Syariah adalah produk layanan KPR Syariah yang ditawarkan oleh bank syariah dengan berlandaskan prinsip Islami, yakni tanpa bunga. Jenis kredit rumah yang satu ini pun dianggap sebagai riba.
Untuk mengganti sistem bunga itu, dalam KPR Syariah ditawarkan sistem bagi hasil atau nisbah yang dalam penerapannya disebut profit sharing. Melalui skema ini, total pendapatan usaha nantinya akan dikurangi biaya operasional untuk mendapatkan profit atau keuntungan bersih dari bagi bank, lalu pihak bank akan melakukan penghitungan biaya operasional dan lainnya.
Keputusan keuntungan pada akhirnya akan ditetapkan oleh bank dan dilakukan akad kerja sama antara bank dan calon nasabah. Pengadaan rumah melalui KPR syariah oleh bank syariah ini sering juga disebut dengan singkatan iB yang merujuk pada brand resmi bank syariah dalam skala internasional yaitu, islamic Bank.
Dalam perjanjian kerja sama bank syariah, terdapat sejumlah akad jual beli yang diterapkan, yakni akan jual beli (mudharabah), akad istishna’, akad kerja sama, akad mutanaqishah, dan juga akad ijarah. Akad tersebut digunakan sebagai landasan agar tidak ada transaksi riba yang terjadi di dalam setiap proses kerja sama antara bank dan juga nasabah.
Profit yang diperoleh nantinya berasal dari ketentuan sebagai berikut:
- Profit margin, yaitu keuntungan yang didapatkan dari akad jual beli, dimana bank membeli rumah dari developer dan kemudian menjualnya kembali kepada nasabah.
- Jasa upah membuatkan rumah, yaitu keuntungan jual beli di mana nasabah meminta dibuatkan rumah yang kemudian nasabah membayar fee untuk aktivitas pembuatan rumah tersebut.
- Fee sewa, yaitu keuntungan yang didapatkan dari akad ijarah (sewa beli), dimana bank menyewakan rumah kepada nasabah lalu di akhir masa sewa, bank akan menjual atau menghibahkan rumah tersebut kepada nasabah.
- Bagi hasil keuntungan, yaitu keuntungan yang didapatkan dari akad musyarakah mutanaqishah dimana bank akan berbagi modal untuk membeli rumah namun porsi kepemilikan akan diambil alih oleh nasabah hingga nantinya rumah menjadi milik nasabah secara penuh.
Kelebihan dan Kekurangan Kredit Pemilikan Rumah Syariah
Adapun seluruh skema KPR syariah yang diberlakukan di beberapa bank besar sudah didasari oleh akad yang disetujui oleh para ulama sehingga beberapa kelebihan yang bisa didapatkan jika Anda memilih KPR Syariah sebagai jalan untuk memiliki rumah pribadi pun akan cukup menggiurkan. Beberapa kelebihan KPR syariah, antara lain:
- Jika pembelian rumah dengan akad jual beli, maka cicilan setiap bulan bersifat flat
- Proses pengajuan terbilang cepat
- Fleksibel untuk pembelian unit rumah baru ataupun bekas
- Plafon pembiayaan cukup besar
- Jangka waktu pembiayaan terbilang panjang
- Tidak ada penalti jika nasabah ingin melunasi pembayaran
- Uang muka lebih ringan
Sementara itu, beberapa kekurangan dari KPR syariah ini, yaitu:
- Akad yang dilakukan berbeda-beda di setiap bank yang dituju sehingga tidak ada keseragaman dan calon nasabah butuh informasi yang lebih luas tentang beberapa akad yang ditawarkan dan keuntungannya
- Dokumentasi hukum untuk KPR syariah, misalnya pembuatan akad melalui notaris memerlukan biaya tambahan sebab terdapat banyak akad yang berbeda-beda bergantung skema yang dipilih oleh nasabah.
Perbedaan KPR Syariah dan KPR Konvensional
Ditilik dari persyaratan umum, sejatinya tidak ada perbedaan signifikan antara KPR syariah dan KPR konvensional. Perbedaan mendasar dari KPR syariah dan KPR konvensional justru akad yang nantinya bakal berpengaruh pada perhitungan kewajiban dan simulasi pembayaran.
Pada KPR konvensional, akadnya menggunakan akad pinjaman berbunga sehingga besarnya cicilan dipengaruhi oleh besaran suku bunga BI, sementara pada KPR Syariah, tidak ada perhitungan bunga lantaran pihak Bank Syariah memperoleh keuntungan dari pembelian rumah tidak tunai yang ditawarkan dengan berbagai skema bisnis yang berlandaskan Islam.
Daftar Produk dari Bank KPR Syariah
Skema KPR Syariah untuk membantu para nasabahnya mendapatkan rumah yang sesuai dengan syariat Islam saat ini sudah dimiliki oleh bank besar di Indonesia.
Di bawah ini disajikan daftar produk dari Bank KPR syariah, antara lain:
- BNI KPR Syariah
Mengusung nama program BNI Griya iB Hasanah, BNI memberikan layanan pembiayaan KPR syariah konsumtif untuk membeli, menabung, dan renovasi hunian sejenis rumah, ruko, apartemen baru atau bekas, hingga pembelian kavling siap bangun dengan akad mudharabah.
Akad lainnya adalah pembiayaan musyarakah mutanaqisah, yakni skema kepemilikan aset salah satu pihak berkurang disebabkan pembelian secara bertahap oleh pihak lainnya. Sejumlah keunggulan dari BNI KPR Syariah ini, yakni pengajuan yang terbilang cukup cepat dan mudah dengan mengikuti ketentuan Financing to Value Bank Indonesia serta simulasi yang menarik.
Untuk batas maksimum pembiayaan yang bisa diberikan oleh KPR Syariah dari BNI ini sebesar Rp25 miliar dengan tenor 15 tahun. Sementara itu, untuk pembelian kavling tenor yang diberikan selama 10 tahun. Di sisi lain, bagi Anda yang dalam perjalanannya tidak mampu menyelesaikan skema akad KPR Syariah dari bank lain, dapat melakukan take over KPR ke BNI Syariah.
- BRI KPR Syariah
Produk KPR syariah yang diluncurkan oleh BRI Syariah bernama Griya Faedah. Jenis pembiayaan ini dapat digunakan untuk membeli rumah baru atau bekas, apartemen, dan kavling siap bangung, serta renovasi dan refinancing.
Di samping itu, BRI Syariah pun meluncurkan program pembiayaan Faedah Sejahtera yang dikhususkan untuk masyarakat berpenghasilan rendah dengan kriteria yang sudah ditetapkan oleh pemerintah.
Skema pembayaran KPR Syariah yang diusung oleh Griya Faedah sejahtera ini dapat disesuaikan dengan kebutuhan dan kemampuan nasabah, mulai dari jumlah angsuran dan tempo pembayaran dengan menggunakan akad murabahah.
Keunggulan lainnya, yakni tidak adanya penalti yang diberikan apabila nasabah ingin melunasi pembiayaan kredit pemilikan rumah syariah dengan metode IMBT. Untuk plafon pembiayaan yang dapat diberikan oleh BRI Syariah hingga Rp 3,5 miliar, dengan uang muka minimal 10% dari harga rumah.
Adapun tenor yang berlaku untuk KPR Syariah ini maksimal 15 tahun, untuk pembelian unit baru dan bekas, serta 10 tahun untuk pembelian apartemen dan take over KPR, dan 5 tahun untuk pembiayaan kavling siap bangun.
- BCA Syariah
Program KPR Syariah dari BCA Syariah dalam bentuk produk KPR iB BCA Syariah, yang bisa digunakan untuk kebutuhan pembelian rumah baru, renovasi, atau juga refinancing. Sejumlah keunggulan yang ditawarkan, yakni jenis akad yang beragam sesuai dengan kebutuhan nasabah dan tentunya kepastian margin selama waktu pembiayaan.
Sejumlah akad yang dapat dipilih oleh nasabah untuk mendapatkan kemudahan adalah akad murabahah untuk rumah baru dan renovasi, akad istishna untuk rumah indent, dan akad ijarah muntahiya bittamlik untuk kebutuhan refinancing.
Untuk besaran pembiayaannya mulai dari Rp100 juta, dengan margin berjenjang 8,5% per tahun. Di samping itu, kemudahan dalam memperoleh rumah baru juga bisa lewat kerja sama dengan pengembang rumah dan tawaran bisnis lainnya.
- KPR Syariah CIMB Niaga
Terdapat 2 jenis KPR Syariah yang diluncurkan oleh CIMB Niaga Syariah, yaitu KPR iB Fix CIMB Niaga dan KPR iB Flexi CIMB Niaga. Keduannya disediakan untuk mendukung kemudahan para nasabah mendapatkan KPR Syariah dengan mudah dan menguntungkan.
Perbedaan di antara kedua jenis KPR Syariah itu adalah sebagai berikut:
- KPR iB Fix CIMB Niaga: memberlakukan akad mudharabah dan menawarkan KPR Syariah dengan angsuran tetap selama jangka waktu yang ditentukan dan tidak dipengaruhi oleh kondisi pasar. Jangka waktu hingga 15 tahun dengan cicilan tetap akan membantu Anda dalam merencanakan manajemen keuangan pribadi dan keluarga. Beberapa target pembelian unit yang dapat digunakan oleh KPR iB Fix CIMB Niaga ini, yaitu untuk kebutuhan pembelian apartemen, ruko, tanah kavling siap bangun, peralihan pinjaman dari bank lain, renovasi, dan top up.
- KPR iB Flexi CIMB Niaga: menerapkan sistem KPR Syariah yang lebih fleksibel. Artinya, uang muka yang bisa disetor mulai dari 5% dengan jangka waktu 25 tahun angsuran. Ujrah yang berlaku dapat berubah-ubah, bergantung kondisi ekonomi acuan Bank Indonesia. Sejumlah produk yang dapat dibeli dengan skema ini adalah rumah baru, apartemen, ruko, serta alih pinjaman dari bank lain.
- KPR Syariah Mandiri
Kredit pemilikan rumah syariah yang ditawarkan oleh Bank Mandiri Syariah bernama program Pembiayaan Griya, yang meliputi pembiayaan jangka pendek, menengah, dan panjang, dalam rangka mendukung nasabah mendapatkan rumah tinggal baru atau bekas di lingkungan developer.
Simulasi KPR Syariah ini bisa ditanyakan langsung kepada pihak bank saat Anda hendak mengajukannya. Untuk akad yang dilakukan, yakni akad mudharabah—akad jual beli antara nasabah dan bank, dimana bank membeli barang yang dibutuhkan dan menjualnya kepada nasabah sebesar harga pokok ditambah dengan keuntungan margin yang telah disepakati kedua pihak.
Program KPR Syariah yang diusung oleh Bank Mandiri Syariah ini menerapkan proses pembayaran flat selama masa perjanjian dan tentunya menguntungkan nasabah.
- KPR Syariah BTN
Salah satu penyedia KPR terpopuler di Indonesia ini juga ikut dalam program pembiayaan KPR Syariah. Inilah sejumlah program yang ditawarkan oleh BTN Syariah:
- KPR BTN Platinum iB, yaitu pembiayaan KPR Syariah untuk rumah, ruko, apartemen dengan menerapkan uang muka ringan dan angsuran tetap selama proses akad mudharabah berlangsung.
- KPR BTN Indent iB, yaitu program pembiayaan KPR Syariah untuk pembelian rumah, ruko, rukan, rusun, dan apartemen dengan akad istishna’.
- Pembiayaan Bangun Rumah BTN iB, yaitu program pembiayaan pembangunan rumah atau renovasi hunian atas lahan sendiri sesuai dengan keinginan nasabah dengan akad mudharabah.
- Pembiayaan Properti BTN iB, yaitu program kredit pemilikan rumah syariah untuk masyarakat yang menginginkan properti baru atau pembiayaan ulang untuk properti yang telah dimiliki dengan akad musyarakah mutanaqisah.
- KPR BTN Bersubsidi iB, yaitu program pembiayaan yang ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah dan bekerja sama dengan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat dalam mendongkrak daya beli rumah dengan menerapkan akad murabahah. Bagi nasabah yang belum pernah dan belum berpengalaman mengajukan KPR dapat mengambil simulasi kredit ini.
Simulasi KPR Syariah
Dengan mengetahui simulasi yang ditawarkan maka perhitungan untuk angsuran perbulan, tenor, dan unit yang ditawarkan dapat sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan. Anda bisa memperoleh simulasi KPR Syariah langsung ke bank terkait untuk data yang lebih valid sebab setiap bank punya simulasi dan ketentuan berbeda-beda.
Beberapa poin yang harus dipahami sebelum melakukan pinjaman KPR Syariah melalui bank syariah adalah sebagai berikut:
- Bunga/margin/ujrah tetap: dalam periode peminjaman kredit di bank syariah, biasanya ujrah/margin yang ditawarkan bersifat tetap (fix) dan tidak berubah sampai pembiayaan lunas.
- Bunga/ujrah floating: bunga/ujrah berlaku setelah periode berakhir dan berubah sewaktu-waktu, bergantung kondisi ekonomi yang menjadi dasar acuan dan ditentukan oleh Bank Indonesia. Bunga/ujrah floating saat ini mengacu pada Instrumen Keuangan Bank Indonesia SBI 12 bulan dan SBIS 12 bulan.
Contoh simulasi KPR Syariah dari Bank BTN:
- Harga rumah Rp500 juta
- Uang Muka: 15% dari harga rumah, yaitu Rp75 juta
- Tenor masa pinjaman 10 tahun, maka angsuran perbulan adalah: Rp5,3 juta
- Ditambahkan dengan biaya administrasi: Rp10.750.000
- Lalu, terakhir, ditambahkan biaya notaris: Rp23 juta.
Syarat Pengajuan KPR melalui Bank Syariah
Bank syariah diketahui punya syarat-syarat berbeda untuk setiap nasabah yang ingin mengajukan KPR Syariah, tetapi secara umum syarat dan ketentuan yang harus dipenuhi, yaitu:
- WNI dan memiliki e-KTP
- Berusia minimal 21 tahun atau sudah menikah
- Usia tidak boleh lebih dari 65 tahun saat pembiayaan lunas
- Minimum bekerja/usaha 1 tahun
- Tidak memiliki kredit/pembiayaan bermasalah (IDI BI Clear)
- Penghasilan pokok: Tapak <Rp 4 juta, dan Rusun <Rp 7 juta.
- Tidak memiliki rumah atau belum pernah menerima subsidi rumah dari pemerintah
- Memiliki NPWP dan SPT tahunan
Denda Keterlambatan dalam KPR Syariah
Dalam program kredit pemilikan rumah syariah, Bank Syariah memiliki kebijakan sendiri untuk mengatasi keterlambatan nasabah dalam melakukan angsuran per bulannya. Terkait hal ini, ada beberapa jenis denda yang berlaku dan sesuai dengan prinsip syariah Islami. Sanksi yang diberikan bisa berupa denda atau pembayaran ganti rugi.
Penulis: Kontributor
Editor: Anju Mahendra