Sistem atau skema over kredit rumah, yang sekarang cukup populer di kalangan masyarakat yang ingin mendapatkan hunian impian, menjadi salah satu solusi dalam menghadapi lumayan tingginya bunga KPR yang cukup tinggi dan selalu naik setiap tahunnya.
Karena itu, agar memperoleh hunian pribadi dengan legalitas terjamin, over kredit rumah subsidi sering menjadi jawaban atas persoalan itu. Meski demikian, apakah over KPR menjadi solusi terbaik tanpa kerugian yang bisa dipilih sebagai alternatif membeli rumah idaman?
Untuk menjawab hal itu, simak penjelasan di bawah ini.
Over Kredit Rumah
Over kredit rumah adalah pembelian dengan memindahkan kredit dari debitur lama atau pemilik awal kepada debitur baru atau pembeli. Sistem ini biasanya dilakukan untuk pembelian rumah atau mobil. Dari penjelasan itu diketahui bahwa over kredit rumah adalah cara membeli rumah dengan melanjutkan cicilan dari pemilik sebelumnya.
Dalam hal ini, calon pembeli rumah dapat mencari tahu pengalaman skema ini dari beberapa rekanan dan memperhitungkan dengan rumah yang akan dibeli nantinya. Di sisi lain, banyak orang menganggap pembelian rumah dengan metode ini lebih menguntungkan. Hal itu karena bunga yang dibebankan merupakan bunga awal dari beberapa tahun lalu saat pembeli pertama melaksanakan akad jual beli dan biasanya bunga di awal pembelian lebih rendah jika melakukan pembelian saat ini.
Meski begitu, tentu saja calon pembeli tetap harus memastikan bahwa dirinya memiliki rekam jejak pembayaran cicilan yang baik di mata bank. Dengan menggunakan sistem over kontrak rumah, bunga yang digunakan adalah bunga tetap pinjaman baru yang lebih rendah ketimbang bunga pinjaman berjalan.
Itu berarti, pembeli nantinya dapat menikmati bunga tetap yang lebih rendah dan juga kemungkinan untuk mendapatkan pinjaman baru dengan plafon yang lebih tinggi dari pinjaman sebelumnya sebab nilai properti yang harganya cenderung naik. Hal ini pun menjadi salah satu aspek yang dianggap sebagai keunggulan dari over KPR di kalangan pembeli rumah.
Keuntungan Take Over
Sistem atau skema ini juga disenangi oleh pihak bank sebab dengan begitu mereka dapat menilai karakter nasabah yang memiliki kemampuan bayar. Di samping itu, bank pun menawarkan plafon lebih tinggi untuk menawarkan bunga yang lebih murah ketimbang pembelian rumah bekas.
Ada dua skema over KPR yang umum dikenal masyarakat dalam penerapannya. Hal itu pun berlaku pada over kontrak rumah subsidi dan juga over kontrak rumah 10 jutaan.
Pertama, skema over kredit hunian melalui bank dan yang kedua adalah skema over kredit dengan menggunakan notaris. Keduanya punya keuntungan masing-masing dan tentunya kelemahan masing-masing.
- Kelebihan Over Kredit Rumah melalui Bank
- Sertifikat rumah bisa dibalik nama sesuai dengan nama pembeli meski masih tetap menjadi jaminan bank dan baru bisa diambil setelah kredit lunas.
- Pembeli bisa mengangsur ke bank atas nama sendiri.
- Kelebihan Over Kredit Rumah melalui Notaris
- Proses lebih cepat karena akad berdasarkan kepada pembeli baru dan pembeli lama di hadapan notaris
- Biaya yang dikeluarkan lebih murah karena hanya menyewa notaris.
Kelemahan Take Over
- Kelemahan Over Kredit Rumah melalui Bank
- Proses pengajuan lebih rumit
- Butuh waktu lama karena bank harus melakukan analisis
- Ada kemungkinan debitur baru ditolak oleh bank karena tidak memenuhi syarat
- Biaya lebih mahal karena mengikuti prosedur dari bank.
- Kelemahan Over Kredit melalui Notaris
- Sertifikat masih atas nama pembeli lama dan masih menjadi jaminan bank
- Pembeli melakukan angsuran atas nama pembeli lama
- Ada celah kecurangan jika bank tidak mengetahui ada over kredit rumah pada notaris, sehingga pembeli lama bisa melunasi pembayaran ke bank dan mendapatkan sertifikat tanpa diketahui pembeli baru.
Cara Over Kredit Rumah (Take Over)
Terdapat dua cara over kredit, yakni melalui bank dan melalui notaris.
- Cara Over Kredit melalui Bank
- Datang ke bagian kredit administrasi atau layanan pelanggan untuk mengajukan peralihan kredit.
- Mengajukan permohonan kredit sebagai debitur baru menggantikan posisi penjual sebagai debitur lama.
- Jika pengajuan disetujui, maka debitur baru akan menggantikan debitur lama dan akan menandatangani perjanjian kredit baru atas nama pribadi serta akta jual beli.
- Jika kamu memilih over KPR melalui bank, maka sertifikat kepemilikan akan langsung dibalik nama atas nama pembeli meski menjadi jaminan di bank. Kamu juga bisa melakukan angsuran atas nama pribadi sehingga menghindari konflik dengan debitur lama.
- Cara Over Kredit melalui Notaris
- Penjual dan pembeli datang ke notaris dengan berkas lengkap
- Notaris membuatkan akta pengikat jual beli pengalihan hak atas tanah dan bangunan. Ini adalah surat kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan kuasa untuk mengambil sertifikat.
- Penjual menyiapkan surat pemberitahuan kepada bank terkait tentang peralihan hak atas tanah dan bangunan yang dimaksud. Maka dengan ini, sejak terjadinya pengalihan, maka hak penjual sudah tidak berlaku terhadap objek tanah dan bangunan meski proses angsuran dan sertifikat masih atas nama penjual.
- Salinan akta diserahkan kepada bank.
Meski prosesnya terbilang cukup mudah dan murah, tetapi ada celah yang membuat pembeli baru merasa kurang nyaman lantaran angsuran dan sertifikat masih atas nama pembeli lama.
Biaya Over Kredit Rumah
- Biaya Pelunasan Dipercepat
Apabila calon pembeli berniat untuk melunasi sisa cicilan sebelum tenor berakhir, ia akan dikenakan denda ke pihak bank sesuai dengan kesepakatan awal. Adapun besaran denda pelunasan ini bergantung dari perjanjian kredit di masing-masing bank. Biaya denda ini biasanya dihitung dari sejumlah persentase tertentu dari sisa pokok pinjaman.
Contohnya, bank menetapkan 2% dari sisa pokok pinjaman sebagai denda pelunasan yang dipercepat. Karena itu, calon pembeli harus jeli dengan sisa pokok pinjaman apabila berniat untuk melakukan pelunasan skema ini.
Di sisi lain, bagi masa kredit yang masih beberapa tahun, sisa pokok pinjaman tentunya masih besar sehingga denda yang harus dibayarkan juga menjadi besar karena pembayaran cicilan di awal digunakan untuk membayar bunga.
- Biaya Administrasi
Skema ini adalah skema yang dilakukan seperti pengajuan kredit baru sehingga biaya pengurusannya juga sama dengan apabila nasabah mengajukan kredit baru ke bank. Biaya yang harus ditanggung oleh pembeli baru yang memilih over KPR biasanya, antara lain, biaya appraisal jaminan, notaris, legal, dan surat lainnya.
Tips Membeli Rumah Over Kredit
- Pahami Keuntungan dan Kelemahannya
- Riset pasar
- Cek kelengkapan dokumen asli
- Simulasikan semua biaya yang diperlukan
- Kenali rekam jejak kredit pemilik lama
- Siapkan dokumen pribadi
- Pilih metode yang disepakati
Penulis: Kontributor
Editor: Anju Mahendra