Cara Mengajukan dan Pilihan KPR Syariah Terbaik 2021

Pembiayaan rumah dengan metode syariah belakangan ini semakin digemari oleh banyak orang sebab memberikan solusi pinjaman dana untuk membeli atau melakukan renovasi rumah dengan mengikuti syariat Islam yang kemudian menjadikannya bebas riba. Kredit Pemilikan Rumah atau KPR Syariah sendiri merupakan pembiayaan jangka pendek, menengah, atau panjang untuk pembelian rumah tinggal, baik baru maupun bekas, dengan menerapkan prinsip/akad (murabahah) atau dengan akad lain.

Keunggulannya KPR Syariah ini, antara lain, tidak ada pengenaan bunga. Hal itu menjadikan cicilannya tetap hingga berakhirnya masa angsuran KPR. Dalam proses pengajuannya, KPR Syariah dapat diperoleh melalui bank syariah atau langsung lewat pengembangnya.

Sistem KPR Syariah

Aturan KPR Syariah yang paling utama, yaitu tidak ada perhitungan bunga dalam pembiayaan kredit rumah, tetapi melalui skema jual beli dan bagi hasil. Sebagaimana namanya, KPR Syariah pun tidak boleh mengandung unsur-unsur yang dilarang dalam agama Islam. Adapun tambahan pada pengembalian (cicilan) dari dana pinjaman yang dikucurkan oleh bank diketahui tidak berupa atau berasal dari bunga pinjaman, tetapi:

• Profit margin, adalah dalam hal akad yang dipakai adalah murabahah atau jual beli, di mana bank membeli rumah dari developer dan kemudian dijual kembali ke nasabah.
• Jasa (ujrah/fee) membuatkan rumah, dalam jual beli  istishna’, di mana nasabah minta dibuatkan rumah yang kemudian nasabah akan membayar fee untuk itu. 
• Biaya sewa, dalam akad Ijarah Muntahiyah bi Tamlik (sewa beli), di mana nasabah menyewa rumah dari bank dan kemudian di akhir masa sewa bank akan menjual atau menghibahkan rumah itu kepada nasabah.
• Bagi hasil keuntungan dalam akad Musyarakah Mutanaqishah, di mana nasabah dan bank sharing modal untuk membeli rumah, namun sejalan dengan waktu, porsi kepemilikan bank diambil alih oleh nasabah, sehingga pada akhirnya kepemilikan penuh ada pada nasabah. 

Landasan Hukum 

• Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan.
• Fatwa Majelis Ulama Indonesia Nomor 1 Tahun 2004 Tentang Bunga (Interest/Fa’idah).
• Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 04/DSN MUI/IV/2000 Tentang Murabahah.
• Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 06/DSN-MUI/IV/2000 Tentang Jual Beli Istishna’.
• Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 27/DSN-MUI/III/2002 Tentang Al-Ijarah Al-Muntahiyah Bi Al-Tamlik.
• Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 73/DSN-MUI/XI/2008 Tentang Musyarakah Mutanaqisah. 

Cara mengajukan KPR Syariah

Beberapa persyaratan yang harus dipenuhi untuk melakukan kredit rumah tanpa riba melalui bank syariah maupun developer adalah sebagai berikut:

• Warga Negara Indonesia dengan usia minimal 21 tahun dan maksimal 55 tahun pada saat jatuh tempo pembiayaan.
• Besar cicilan tidak melebihi 40 persen penghasilan bulanan bersih.
• Khusus untuk kepemilikan unit pertama, KPR syariah diperbolehkan atas unit yang belum selesai dibangun atau inden, tetapi kondisi ini tidak diperkenankan untuk kepemilikan unit selanjutnya.
• Beberapa poin ini juga dapat dijadikan pedoman tentang proses pengajuan KPR syariah:
• Pastikan keberadaan properti yang hendak dibeli.
• Persiapkan persyaratan untuk pengajuan KPR.
• Cari informasi biaya KPR dan biaya jual beli properti.

Tidak hanya memperhitungkan Down Payment (DP) atau uang muka, saat membeli properti dengan KPR juga harus memperhitungkan komponen biaya lainnya, yaitu:

• biaya administrasi
• biaya provisi
• biaya asuransi
• biaya notaris
• biaya pengikatan agunan
• biaya pajak
• balik nama terkait jual beli properti

Di samping itu, bagi pembelian dari perorangan, sejumlah bank diketahui akan mengenakan biaya penilaian agunan.

Kelebihan dan Kekurangan KPR Syariah

Sebagaimana KPR Konvensional, KPR Syariah pun memiliki kelebihan dan kekurangan tersendiri, yaitu:

Kelebihan KPR Syariah

• Kepastian cicilan atau angsuran. Nasabah tidak perlu dipusingkan dengan kenaikan cicilan.
• Produk KPR syariah tidak terpengaruh fluktuasi suku bunga.
• Tidak mengenal istilah value of money sehingga konsumen (debitur) yang terlambat atau menunggak pembayaran, tidak akan dikenakan denda. Demikian halnya apabila konsumen ingin melunasi cicilan sebelum waktunya, margin yang disepakati pada awal akad harus tetap dilunasi.
• Tidak menerapkan compound interest atau bunga berganda dalam penghitungan margin atau angsurannya.
• Imbalan yang tidak didasarkan suku bunga akan lebih stabil sebab memang semuanya sudah pasti dan fixed di muka pada saat akad dibuat, lain halnya dengan suku bunga yang masih dapat terpengaruh oleh fluktuasi.
• Nilai keadilan dari pembiayaan ini juga lebih terjamin sebab alasan pembebanan imbalan sangat jelas asal dan alasannya.

Kekurangan KPR Syariah

• Akad atau kontrak yang dilakukan terlalu bervariasi antara satu bank dengan bank yang lain sehingga bagi orang yang masih awam akan merasa rumit berurusan dengan akad yang beragam.
• Biaya dokumentasi hukumnya, termasuk pembuatan akad melalui nota riil, juga lebih memerlukan biaya ketimbang KPR konvensional yang hanya ada satu jenis, yaitu pinjaman dengan pengembalian ditambah bunga.
• Masa pinjaman lebih singkat, biasanya hanya 1-15 tahun saja, ketimbang KPR konvensional yang bisa hingga 25 tahun.
• Nasabah tidak bisa menikmati keringanan cicilan saat suku bunga bank sedang turun.

Pilihan Rumah KPR Syariah Terbaik

Inilah pilihan KPR Syariah terbaik yang direkomendasikan:

1. BSI Griya Hasanah

Keuntungan:

• Angsuran ringan dan tetap.
• Kemudahan pembayaran dengan fasilitas autodebet Tabungan BSI.
• Proses pembiayaan mudah dan cepat secara online.
• Bebas biaya provisi, penalti, dan appraisal sampai dengan Rp5 miliar.

2. BSI Griya Mabrur

Keuntungan:

• Berhadiah porsi haji.
• Angsuran ringan dan tetap.
• Kemudahan pembayaran dengan fasilitas autodebet Tabungan BSI.
• Proses pembiayaan mudah dan cepat secara online.
• Bebas biaya provisi, penalti, dan appraisal sampai dengan Rp5 miliar.

3. BSI Griya Simuda

Keuntungan:

• Plafon pembiayaan lebih besar.
• Ekstra Tenor sampai dengan 30 tahun.
• Angsuran ringan dan tetap. 
• Bebas biaya provisi, penalti, dan appraisal sampai dengan Rp5 miliar.

4. BSI Griya Swakarya

Keuntungan:

• Diferensiasi bank syariah lebih kuat.
• Ketersediaan rumah lebih terkontrol.
• Harga jual lebih kompetitif.

5. KPR iB Muamalat

Keuntungan:

• Sesuai dengan prinsip syariah.
• Angsuran tetap hingga akhir pembiayaan sesuai perjanjian dengan akad murabahah.
• Bebas memilih skema angsuran dengan Angsuran Super Ringan atau Angsuran Fix n Fix.
• Program apresiasi untuk nasabah loyal Bank Muamalat dengan percepatan proses dan persyaratan yang lebih simpel, Uang muka ringan mulai dari 5%.
• Plafon pembiayaan lebih besar.
• Jangka waktu pembiayaan maksimal 15 tahun.
• Berlaku untuk nasabah baru dan nasabah eksisting Bank Muamalat.
• Dapat diajukan oleh pasangan suami istri dengan sumber penghasilan untuk angsuran diakui secara bersama (joint income).

6. KPR BTN Platinum iB

Keuntungan:

• Angsuran tetap sampai dengan lunas. 
• Dilindungi asuransi jiwa dan kebakaran. 
• Margin kompetitif. 
• Nilai pembiayaan bebas. 
• Proses mudah dan cepat. 
• Jangka waktu sampai dengan 20 tahun

7. KPR iB Fix CIMB Niaga

Keuntungan:

• Sesuai prinsip syariah.
• Angsuran tetap selama jangka waktu pembiayaan.
• Margin tidak terpengaruh kondisi pasar.
• Jangka waktu sampai 15 tahun.
• Mudah untuk mengatur cash flow keuangan Anda dimasa depan.

8. KPR iB Flexi CIMB Niaga

Keuntungan:

• Sesuai prinsip syariah.
• Uang muka mulai dari 5%.
• Jangka waktu sampai 25 tahun.
• Angsuran fleksibel.

9. KPR iB BCA Syariah

Keuntungan:

• Pembiayaan dengan prinsip syariah.
• Kepastian angsuran.
• Angsuran ringan (angsuran berjenjang).
• Jangka waktu sampai dengan 30 tahun.

Kredit melalui Developer Syariah

Bukan hanya lewat bank syariah, pengajuan kredit rumah syariah pun dapat langsung melalui developer atau pengembangnya. Prosedur pembeliannya, yaitu setiap pemesanan yang hadir dari calon konsumen bakal dituangkan dalam Surat Pemesanan Pembelian Rumah (SPPR) dan seluruhnya dijelaskan secara tertulis pada surat itu. 

Konsumen kemudian tinggal meneken surat itu, diikuti oleh approval dari developer. Setelah dicapai kesepakatan harga dan tenor KPR, konsumen akan berurusan dengan pihak developer dan notaris yang ditunjuk tanpa lewat pihak bank. 

Perbedaan KPR syariah lewat bank dan melalui developer syariah, yaitu:

1. Transaksi KPR syariah melalui developer, berbeda dengan bank syariah.
2. Tanpa melalui proses SLIK OJK.
3. KPR Syariah tidak mengenal bunga dan jaminan.
4. Tidak ada denda.
5. KPR Syariah hanya menggunakan satu akad.
6. Tidak berlaku sita rumah dalam KPR Syariah.

Penulis: Boy Riza Utama

Editor: Anju Mahendra